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Para la mayoría de los propietarios, la parte más difícil de cualquier proyecto de renovación de viviendas no es el trabajo en sí, sino encontrar un contratista competente y confiable para hacer el trabajo. Instalar gabinetes de cocina, derribar una pared o alicatar el baño es simple en comparación con la lucha de contratar a un contratista de calidad que se desempeñe a un alto nivel de principio a fin. Estamos arriesgando mucho dinero, por lo que es importante evitar errores costosos. Dado que no es algo que hacemos con frecuencia, tenemos pocas oportunidades para practicar y mejorar nuestras habilidades.

Incluso para los renovadores de viviendas con experiencia, contratar a un contratista puede parecerse mucho a un juego. Todo el mundo ha oído historias sobre contratistas horrendos que destrozaron la cocina y nunca regresaron o proyectos que costaron tres veces el presupuesto original de los contratistas. Pero hay cosas que puede hacer para mejorar sus probabilidades.

Si está realizando un proyecto grande, necesitará un contratista general, que puede contratar subcontratistas para trabajos especiales, como plomería y electricidad. Los propietarios de viviendas con experiencia en renovación a veces trabajan como sus propios contratistas generales y contratan a comerciantes específicos para cada trabajo. Si bien esto puede ahorrarle dinero, puede llevar mucho tiempo y significará múltiples búsquedas de contratistas en lugar de solo uno, ya que tendrá que encontrar un especialista para cada trabajo más pequeño.

Hablamos con algunos expertos para obtener sus mejores consejos sobre cómo encontrar un contratista de viviendas confiable y honesto.

Planifique con anticipación

Sepa lo que quiere antes de obtener estimaciones. Comience con un plan y algunas ideas, dice Angie Hicks, fundadora de Angi (anteriormente AngiesList.com), que brinda referencias y reseñas de contratistas. No comience hablando con los contratistas.

Obtendrá una estimación más precisa si puede ser muy específico en lo que quiere hacer y los materiales que le gustaría usar para hacerlo realidad. Rehacer la cocina podría significar reemplazar los gabinetes y las encimeras en las mismas posiciones, o podría significar rasgar el paredes y pisos hasta los montantes, reemplazar y mover toda la plomería y rehacer las líneas de electricidad y/o gas. Eso afectará significativamente sus ofertas, por lo que primero debe resolver los detalles.

Necesita hacer mucha planificación y mucho trabajo antes de hablar con los contratistas. Una adición importante a la casa, por ejemplo, requerirá planos y especificaciones de los arquitectos. Incluso para un trabajo de remodelación de baño o cocina de rutina, debe tener una idea general de su diseño preferido y qué materiales desea usar antes de buscar ofertas.

Cuanto más detallado sea el alcance del trabajo que haya escrito antes de contratar a su contratista, mejor, dice Brandon Turner, vicepresidente de BiggerPockets.com, un sitio de redes e información para inversores inmobiliarios. Toda la documentación debe ser clara y concisa, dice H. Dale Contant, presidente de la Asociación Nacional de la Industria de Remodelación y presidente de Atlanta Design & Build. No debe haber ambigüedad.

Entreviste a los contratistas y verifique los proyectos anteriores.

Incluso en esta era de Internet, las referencias personales son mucho más útiles que las reseñas en línea, aunque ciertamente debería leerlas también, además de buscar referencias de servicios en línea como Angi, HomeAdvisor.com, Google y Yelp. Al elegir un contratista, nada es más importante que las referencias. Pida referencias a amigos, familiares y compañeros de trabajo. Las personas de su vecindario que han realizado proyectos similares son sus mejores fuentes.

Si conoce a personas en los oficios de la construcción, pregúnteles también. Los empleados de las ferreterías locales también pueden proporcionar referencias. Vaya a ver el trabajo si puede y hágale preguntas detalladas al propietario sobre cómo fue trabajar con el contratista. Considere entrevistar a los subcontratistas como referencias adicionales y pregunte si el contratista los trata bien y paga a tiempo.

Los contratistas generales y la mayoría de los subcontratistas deben obtener una licencia, aunque el procedimiento varía según el estado y el municipio. Consulte las juntas disciplinarias, el Better Business Bureau y los registros judiciales locales para detectar problemas. Pídale al contratista una copia de su licencia y copias de las licencias de los principales subcontratistas que trabajarán en el trabajo.

Obtener una lista de referencias de clientes anteriores. Luego llame a esos clientes anteriores y haga preguntas detalladas: ¿Estaban satisfechos con el trabajo? ¿El proyecto superó el presupuesto y por qué? ¿El contratista se presentó a tiempo? ¿Limpió el lugar de trabajo cuando se fue?

Si es un trabajo realmente grande, debe ir un poco más allá para verificar que hayan hecho ese tipo de trabajo, dice Contant. Esto incluye hacer preguntas adicionales, consultar más referencias y hacer una visita en persona a un trabajo anterior. Alguien que hizo un buen trabajo embaldosando el baño de sus vecinos no es necesariamente la persona adecuada para construir una adición a su hogar. Desea encontrar una empresa que realice de forma rutinaria el tipo de proyecto que desea realizar.

Entreviste al menos a tres contratistas. Haga muchas preguntas y obtenga una oferta por escrito de cada una. Cuando compare ofertas, asegúrese de que cada una incluya los mismos materiales y las mismas tareas, de modo que esté comparando manzanas y manzanas. Obtenga tres ofertas incluso si tiene un contratista que le gusta porque aprenderá algo de cada entrevista. No tenga miedo de negociar, dice Hicks. Si bien puede regatear un poco en la entrevista, prepárese para hacer la mayor parte de la negociación después de recibir la oferta y antes de firmar el contrato.

Obtenga más de una oferta

Cuando recibe ofertas de contratistas, quiere saber mucho más de lo que costará su trabajo. Haga a los posibles contratistas preguntas detalladas sobre la experiencia. ¿Cuánto tiempo ha estado en el negocio? ¿Qué otros trabajos ha hecho similar al tuyo? ¿Usará subcontratistas o empleados para hacer el trabajo?

Una empresa de una sola persona generalmente no es la opción correcta para una remodelación de toda la casa. Incluso si su trabajo es pequeño, no descarte una empresa más grande, que puede tener más empleados y ser capaz de hacer trabajos pequeños de manera eficiente. Cannon Christian, presidente de Renovation Realty en San Diego, aconseja pedir una lista de empleados para asegurarse de que el contratista realmente tenga los empleados que dice que tiene y que no usará mano de obra ocasional contratada fuera de la calle.

Una vez que haya recibido las ofertas, no piense que es hora de comenzar a trabajar. Usted y el contratista deberán elaborar un contrato detallado, enumerando exactamente cómo desea que se complete el proyecto, qué materiales se utilizarán y qué sucederá si cambia de opinión a mitad del proceso o si surgen problemas imprevistos. El contrato debe incluir un cronograma de pagos progresivos y un cronograma.

En lugar de proporcionar solo lo básico, el contrato debe profundizar en el modelo exacto de grifo que incluirá en la cocina (o proporcionar una asignación específica en dólares). Debe detallar cuándo se realizará el trabajo, qué sucederá si no se realiza a tiempo, qué trabajo realizarán los empleados del contratista y qué trabajo realizarán los subcontratistas, qué horas pueden trabajar los contratistas en su hogar y quién lo hará. limpiar al final del día.

Aquí hay algunos consejos más cuando está trabajando con un contratista:

Firmar un contrato detallado. Asegúrese de que su contrato especifique exactamente lo que se hará, incluidos los plazos, los pagos progresivos, los materiales exactos que se utilizarán hasta el número de modelo y quién proporcionará qué materiales. Si no lo tiene documentado, es su palabra contra la de ellos, dice Hicks. Si el contrato de los constructores no es lo suficientemente detallado, escriba el suyo propio o proporcione anexos.

Sea escrupuloso con las órdenes de cambio. Cualquier cambio en el proyecto, ya sea que cambie de opinión sobre los productos o solicite proyectos adicionales, debe generar una orden de cambio por escrito que incluya el nuevo trabajo, los materiales y el costo. La mayoría de los trabajos incluyen sorpresas. Es posible que descubra reparaciones que deben realizarse una vez que se abren las paredes, o puede cambiar de opinión sobre un aspecto del proyecto. Cada vez que haya una desviación del contrato, asegúrese de que usted y el contratista firmen una orden de cambio que detalle qué trabajo adicional se realizará y a qué costo.

Espere que un contratista esté demasiado ocupado para comenzar de inmediato. Las mejores personas son las ocupadas, dice Christian.

Espere y planifique sorpresas costosas. Si tiene $50,000 para gastar en su trabajo de remodelación, no firme un contrato por $50,000 porque siempre se requerirán reparaciones imprevistas. Presupueste al menos el 10 por ciento para cubrirlos. Ningún contratista puede ver a través de una pared, dice Hicks. Quiere planear para lo inesperado.

Verifique la licencia y el seguro. Pídale al contratista que le dé copias de las licencias y pólizas de seguro y luego llame a la agencia local o estatal que emite las licencias para verificar que sean válidas.

Sospeche de las ofertas que son significativamente más bajas que todas las demás. El costo de hacer el mismo trabajo en la misma área no va a variar significativamente. Si una oferta es significativamente más baja, haga preguntas detalladas sobre los materiales y el alcance del trabajo para asegurarse de que todo esté incluido.

Obtener permisos. Las ciudades y los condados requieren permisos para la mayoría de los trabajos de remodelación. Es habitual que el contratista obtenga el permiso y agregue el costo a su factura. Algunos contratistas pueden ofrecer hacer el trabajo por menos sin permisos, pero eso podría causar problemas más adelante si el trabajo de remodelación no se realiza según el código, o si la ciudad lo atrapa la próxima vez que termine el trabajo. Podría recibir una multa y se le pedirá que elimine el trabajo defectuoso para rehacerlo. Al final, si no obtiene los permisos adecuados para sus trabajos, depende de usted, dice Hicks. Tenga cuidado con los contratistas que le piden que obtenga los permisos, ese es el trabajo de los contratistas. El trabajo no autorizado también puede causar problemas a la hora de vender.

Tener un cronograma de pagos en el contrato, con hitos específicos. La mayoría de los contratistas profesionales solicitan un pequeño pago inicial por adelantado y luego pagos adicionales a medida que se alcanzan hitos específicos, con el último 10 por ciento vencido solo después de que se hayan recibido todas las liberaciones de gravámenes, se hayan realizado las inspecciones finales y se hayan completado todos los elementos de la lista de verificación. Tenga cuidado con un contratista que solicite un pago inicial grande por adelantado, a menos que el trabajo requiera que el contratista compre una cantidad significativa de materiales costosos antes de comenzar.

No pague más del 10% del total del trabajo antes de que comience el trabajo. No desea que un contratista use su dinero para terminar el trabajo de otra persona. Christian dice que ocasionalmente pedirá hasta un 30% si se necesitan materiales costosos de inmediato.

Negociar reglas básicas. Discuta qué horas puede trabajar el contratista en su hogar, qué tipo de aviso recibirá, qué baño usarán los trabajadores y qué se limpiará al final de cada día de trabajo. Pregunte sobre cualquier otro detalle que le preocupe, como fumar en el lugar de trabajo o si los trabajadores esperan tener acceso a los baños.

Selecciona tus acabados a tiempo. Es probable que incluya algunos componentes principales del trabajo (por ejemplo, pisos de baldosas o encimeras de granito) en el contrato, con los acabados específicos que se seleccionarán mientras el trabajo está en curso. Si tú no cumples con tus plazos de elección de materiales, el contratista tampoco podrá cumplir con los suyos.

Obtenga liberaciones de gravamen. Cualquier persona que proporcione mano de obra o materiales para su hogar puede presentar un gravamen contra su título si no se paga la factura. Antes de realizar los pagos finales al contratista, pídale exenciones de gravamen de todos los proveedores de materiales y subcontratistas que afirmen que se les ha pagado. Una exención de gravamen realmente protege mucho al cliente, dice Contant.

Hable con el contratista con frecuencia. Para un trabajo grande, es posible que necesite hablar todos los días. Si ve un problema potencial, hable de inmediato. Algo que se hizo mal será más difícil de arreglar después de que su contratista haya empacado y se haya mudado a su próximo trabajo.

Verificar la cobertura del seguro. Sepa qué cubre su seguro de propietario de vivienda y qué cubre su seguro comercial de contratistas. Obtenga una copia de la póliza de seguro de la compañía.

Espera estrés. Tener trabajadores en tu casa, vivir sin cocina y tener una nube de polvo cubriéndolo todo es un desafío incluso para los propietarios más tranquilos. Espere interrupciones y haga planes para enfrentarlas. Una de las cosas que los consumidores no planean es el estrés de haber hecho [la renovación], dice Hicks.